주택담보대출. 그것이 궁금하다!(82부동산대책 포함)

 

우리는 이번 전세가 끝나면 집을 사기로 마음 먹었다. 결혼 후 2년간 열심히 자금을 모아서 이제 집을 구매할 때가 되었다고 생각했다. 그런데 이게 웬일. 작년 8.2부동산 대책 이후, 신DTI가 1월 31일부터 적용, 서울 전역은 집값의 40%만 대출이 가능하다는 청천벽력같은 소리. 무리한 대출은 계획에 없었지만 그래도 한도가 생각보다 너무 적다는 생각이 들었다. 집을 알아보면서 회사 근처의 은행들(우리, 신한, KB, 농협)의 대출 담당자들에게 궁금한 것을 물어보고 답변을 받았다. 그 내용을 이번 포스팅에서 공유하고자 한다.

 

먼저 8.2 부동산 대책 중 주택담보대출 LTV, DTI에 대해 알아보겠다. 많은 기사자료들이 있지만, 정확한 정보를 확인하기 위해 국토교통부 홈페이지 보도자료를 확인했다.

 

 

- LTV(Loan To Value ratio) : 담보가치(주택가격) 대비 대출비율.         3억주택을 담보로 주택담보대출을 받을 때 LTV가 40%라면 1억2천(3억*40%)까지 대출 가능 - DTI(Debt To Income) : 금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중.   기존 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 등의 이자 상환액을 더해 연소득으로 나눈다. 반면 신DTI는 모든 주택담보대출 원리금 상환액과 기타대출 이자 상환액을 더해 연소득으로 나눠 산정한다. 즉, 기존 DTI는 기존 주택담보대출의 경우 ‘이자’만 반영했지만 신DTI는 ‘원리금’까지 합산하는 만큼 당연히  대출한도는 줄어들게 된다. (출처 : 네이버 지식백과)

 

투기과열지구 및 투기지역은 주택담보대출이 없는 경우 40%만 가능, 1건이상 보유는 30%만 대출이 가능하다. 그렇다면 투기과열지구, 투기지역은 어디일까?

 

서울은 전지역, 과천, 세종시가 대상이다. (그 외 자세한 내용은 아래 첨부파일 확인)

 

국토교통부_주택시장안정화방안_20170802.pdf  국토교통부_Q&A_20170802.pdf

 

 

아래는 내가 궁금했던 것들에 대한 은행 대출 담당자들의 답변과 폭풍 서치를 통해 알아낸 것들을 Q&A형태로 재구성해보았다. 

주. 알. 못(주택담보대출을 알지 못하는 사람)으로서 궁금한 것들이다.

 

1. 서민 실소유자는 LTV, DTI가 50%까지 되는데 서민 실소유자의 기준은?

아래 3가지 조건에 모두 해당하면 서민 실소유자이다. (8.2 대책 문서에 관련 내용 있음)

① 무주택세대주

② 부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초구입자는 7천만원 이하)

③ 주택가격은 투기과열지구, 투기지역 6억원 이하, 조정대상지역은 5억원 이하

 

2. 대출금의 기준이 되는 금액은 무엇인가?

나는 계약서 상의 금액이 대출금의 기준이 되는 줄 알았다. 그런데 'KB시세' 기준으로 부동산 가격이 책정되고 그 가격에서 40%를 대출 받을 수 있다는 것이 아닌가? (왜 KB냐고 여쭤봤더니 예전에는 주택은행에서 이 업무를 했으나, 2001년 KB와 합병 이후 이 업무를 KB에서 한다고 한다) KB에서 부동산 업무를 하니 왠지 KB은행에 가면 대출이 더 잘될 것만 같은데 그런 것은 없었다. 실제로 우리회사 지하에 있는 KB의 주택담보대출은 팀장(1명)만 할 수 있다고 하여 엄청 오랜시간 기다리다가 타 은행에서 상담을 받았다.

 

3. 그렇다면 모든 건물에 KB 시세가 있는가? 없으면 뭘 기준으로 하나?

약 100세대 이상이어야 KB시세가 있다고 한다. 만약 KB 시세가 나오지 않은 주택이라면 은행에서 사설감정원에 의뢰하여 감정사가 집을 방문하여 감정을 하는데, 보수적으로 나오는 편이라고 한다. (나중에 알게된 것인데, KB시세가 있는 건물과 없는 건물의 매매속도는 완전 다르다. 평수, 준공년도, 내부상태, 지하철 거리까지 비슷한데 KB시세가 있는 건물이 훨씬 빨리 매매된다.)

 

4. 대출은 언제부터 가능한가? 계약서만 있으면 바로 가능한가?

은행마다 다르겠지만, 보통 대출실행일(=잔금일) 기준으로 1개월전부터 가능하다고 한다.

 

5. 대출신청 후 잔금일(=대출실행일)이 바뀌게 되면, 변경이 가능한가?

대출 신청을 했다가 날짜를 뒤로 미루는 것은 큰 상관이 없는데 앞으로 당기는 것은 여러 프로세스가 있어서 어렵다고 한다. 따라서 이사날짜가 정말 확정된 다음 대출을 신청하는게 가장 좋다. (대출은 무조건 계약서상 잔금일 기준으로 실행)

 

6. 주택담보대출 외에 추가 대출을 받는 방법은?

편법이기는 하나, 주택담보대출을 받기 3개월 전에 신용대출(또는 마이너스 통장)을 Full로 받아 놓는 것이다. 만약 계약금(주택가격의 약 10%정도) 내기가 빠듯한 상황이라면 꼭 미리 받아 놓는 것을 추천한다.

 

만약 3개월정도의 시간이 없다면 신용대출과 주택담보대출을 각기 다른 은행에서 받는 방법도 있다.(단, 1명이 2개의 은행을 이용하므로 1개의 우대금리는 포기해야한다. 보통 급여이체 0.5%, 카드사용실적 0.1~0.2%, 자동이체 0.1~0.2%, 적금 0.1~0.2%등 약 1.0%이내로 우대금리 설정) 부부라면 1명은 주택담보대출, 다른 1명이 신용대출을 받아서 각각 우대금리를 받는 것도 방법이다.

 

7. 나한테 맞는 주택담보대출을 찾는 방법은 무엇일까?

은행 쇼핑이 가장 시간과 노력이 필요한것 같다. 개개인마다 신용도와 소득이 다르기 때문에 온라인으로 확인하는 것은 한계가 있다. (그리고 실제 금리는 대출실행하는 날이 되어서야 알수 있다는 함정이 있다.)

 

한국주택금융공사 홈페이지에서는 6개 항목만 입력하면 아래와 같이 나한테 맞는 주택담보대출(주택금융공사에서 운영하는 상품. 대부분 고정금리)을 알려준다.  실제 가입 상담은 판매 은행에서 이루어지고, 상품별로 판매은행도 기재되어 있다.  

혼인신고 전이면 대출자의 소득만 입력하고, 대출실행후 혼인신고하면 된다. 다만 디딤돌대출은 단독 세대주일 경우 주택3억원 미만, 60㎡주택일 경우만 대출 가능('18.3.5.변경) 하다. 참고로, 3월 내에 출시된다던 신혼부부 보금자리론(소득기준 8천~1억으로 완화예정)은 3월내 출시가 어렵다는 기사가 많다. 4월에는 꼭 출시가 되길 기대해본다.

 

 

이번 포스팅에서는 82부동산대책과 주택담보대출에 대해 알아보았다. 주택담보대출을 생각하고 있는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠다.

 

-by JJeong-